재고 개월수 — 신축과 기존 주택이 정반대 신호를 낼 때 (2026)
주택시장 재고는 채수가 아니라 개월수로 센다.
지금 팔리는 속도로 팔면 현재 재고가 몇 달 만에 소진되는가.
이 하나의 지표가 시장의 협상력이 누구에게 있는지를 알려준다.
문제는 신축과 기존 주택이 서로 다른 답을 낼 때다.
건설·주택 관련 업종의 상대 위치는 Passive 의 섹터 모멘텀 랭킹에서 볼 수 있다. https://dinsightlab.com
계산법과 기준선
재고 개월수는 현재 매물 수를 월간 판매량으로 나눈 값이다.
통상 4~6개월이 균형 구간으로 취급된다.
4개월 아래면 매도자 우위, 6개월 위면 매수자 우위로 본다.
이 기준선은 관행이지 법칙은 아니지만, 방향을 읽는 데는 충분하다.
두 시장이 갈리는 이유
2026년 기준 미국 신축주택 재고는 9.7개월치, 기존주택은 3.8개월치로 집계됐다.
같은 나라, 같은 금리 환경인데 하나는 심한 공급 과잉이고 하나는 공급 부족이다.
이유는 매물이 나오는 방식이 다르기 때문이다.
기존주택 소유자는 팔 이유가 없으면 팔지 않는다.
낮은 고정금리로 대출을 받아둔 사람은 집을 팔고 옮기는 순간 훨씬 높은 금리를 새로 떠안는다.
그래서 매물을 내놓지 않는다. 재고가 마른다.
건설사는 반대다.
이미 지은 집은 재고 비용이 계속 발생하므로 가격을 깎아서라도 판다.
수요가 식으면 미분양이 그대로 쌓인다.
어느 쪽 숫자를 봐야 하나
목적에 따라 다르다.
주택 가격의 하방 압력을 보고 싶다면 신축 재고를 본다.
건설사가 가격 인하와 금리 보조 같은 판촉을 늘리면 그 지역 전체 호가에 압력이 간다.
거래량과 이사 수요를 보고 싶다면 기존주택 재고를 본다.
이 숫자가 오르기 시작하면 잠겨 있던 매물이 풀리고 있다는 뜻이다.
건설사 마진과 판촉 비용은 Passive 의 기업 실적 화면에서 추적할 수 있다. https://dinsightlab.com
재고 개월수가 속이는 경우
분모가 판매량이라는 점에 함정이 있다.
판매가 급감하면 재고가 그대로여도 개월수가 뛴다.
반대로 판매가 반짝 늘면 재고가 쌓이는 중에도 개월수는 내려간다.
그래서 개월수만 보지 말고 분자와 분모를 나눠 봐야 한다.
매물 수 자체가 늘고 있는지, 아니면 판매가 줄어서 개월수가 오른 것인지 구분한다.
확인 순서
첫째, 신축과 기존 재고 개월수를 따로 본다.
둘째, 각각의 분자(매물 수)와 분모(월 판매량) 방향을 나눠 본다.
셋째, 건설사 판촉 비용 비율. 금리 매입 보조가 늘면 실질 가격 인하다.
넷째, 착공 대비 미분양 완공 물량. 이 격차가 벌어지면 재고 조정이 길어진다.
정리
재고 개월수는 협상력의 지표다.
신축 9개월대와 기존 3개월대가 동시에 존재하는 시장에서는 하나의 결론을 내리기 어렵다.
두 숫자를 분리해서 보고, 개월수 변화가 매물 때문인지 판매 때문인지부터 확인한다.